'Minister voor Wonen versnelt bouw met startkapitaal voor gemeenten'
In 14 maanden tijd een nieuwe wijk met 5600 woningen op papier krijgen. Dat is, aldus de Katwijkse wethouder Gerard Mostert, een immense krachttoer. Eentje die zonder de enorme toewijding van betrokken ambtenaren en specialisten én de positieve houding van de gemeenteraad nooit was gelukt. In recordtempo zo’n groot ontwerpbestemmingsplan voor Valkenhorst realiseren was, vertelt de verantwoordelijk wethouder met gevoel voor understatement, “voor ons allemaal een hele steile leercurve”.
In het mooie gemeentehuis van Katwijk vertelt hij over de geleerde lessen. Lessen waar de rest van Nederland zijn voordeel mee kan doen, denkt hij. Er moeten immers nog heel veel meer woonwijken in korte tijd gerealiseerd worden om de enorme woningnood aan te pakken. En de voorwaarden om dat voor elkaar te krijgen ontbreken, ontdekte Mostert gaandeweg. Daarvoor is namelijk veel meer geld nodig.
Voorbeeld voor Nederland
Valkenhorst is ook niet zómaar een ontwerpbestemmingsplan, benadrukt de wethouder. Het is momenteel een van de grootste gebiedsontwikkelingen in Zuid-Holland, en voor zover hij weet ook het grootste ontwerpbestemmingsplan waar in Nederland aan wordt gewerkt. En er zijn nog meer redenen waarom de ogen op Valkenhorst gericht zijn. De nieuwe wijk op het voormalige vliegkamp tussen Katwijk en Wassenaar voldoet straks aan alle moderne eisen. De woningen worden duurzaam gebouwd. De wijk in zijn geheel wordt energieneutraal, met goed openbaar vervoer en voldoende natuur en recreatiemogelijkheden. Daar komt nog eens bij dat het gebied ooit begrensd werd door de oude Romeinse grensweg, de Limes, waardoor het een rijke archeologische vindplaats is.
“We bekijken de mogelijkheden voor warmte-koudesystemen en een nieuwe manier van sanitatie waarbij we licht vervuild water opnieuw gebruiken in de wijk. We willen energie opwekken met zon en water of wind. Valkenhorst kan op dat punt echt een voorbeeld zijn voor heel Nederland. Want zo’n compleet woon- en werkgebied energieneutraal ontwikkelen is echt wat anders dan een paar rijtjes huizen op die manier neerzetten. Maar daar zijn wél investeringen voor nodig, die kunnen wij als gemeente niet alleen dragen.”
Crisis- en herstelwet
Katwijk heeft voor deze krachttoer uiteraard expertise moeten inhuren. “Voor een groot ontwerpbestemmingsplan in zo’n korte tijd heb je mensen nodig die continu creatieve oplossingen bedenken voor alle hick-ups en problemen die je tegenkomt. Terwijl gemeenten over het algemeen bezig zijn met wat niet kan: met regels. Maar met de juiste houding en de juiste mensen, is dat nu dus wel gelukt.”
Zonder de crisis- en herstelwet had Katwijk het nooit binnen de gestelde deadlines gered. Hierdoor kon Katwijk namelijk de fase van het voorontwerpbestemmingsplan overslaan. Dat scheelt minimaal vier maanden. “We winnen tijd doordat de gemeenteraad besloot het bestemmingsplan pas te beoordelen en vast te stellen, nadat de inzagetermijn voor bewoners en organisaties heeft plaatsgevonden. Dat is voor het eerst. Normaal buigt de raad zich tweemaal over het plan.” Mostert kijkt daar met gezonde spanning naar uit. “De gemeenteraad heeft ons uiteraard duidelijke kaders meegegeven en wij op ons beurt, hebben de raadsleden in vertrouwelijkheid voortdurend goed op de hoogte gehouden. Maar het blijft niettemin spannend.”
Sommige kaders zijn namelijk losgelaten. Aanvankelijk was het de bedoeling om in deelgebieden te bouwen en te beginnen met 1500 huizen. “Dat leverde met de stikstofnorm enorme problemen op voor de latere deelgebieden. Dus dat hebben we moeten veranderen. Het tempo lag daarbij voortdurend hoog. Als je zo’n groot project zo snel op de rails zet maak je met zijn allen een hele steile leercurve door.”
Prijskaartje
Hij prijst zich gelukkig met een gemeenteraad die er zelf ook de schouders onder heeft gezet. “Iedereen is doordrongen van de ernst van de woningnood. Ook de gemeenteraad wil dit varkentje wassen en ervoor zorgen dat er snel woningen gebouwd kunnen worden.” Maar zoals hij al zei, overal hangt een prijskaartje aan. Vanwege de grote tijdsdruk en de strakke deadlines heeft de gemeente risico’s geminimaliseerd. “Fouten leiden tot vertraging. Dat kunnen we ons niet permitteren. Een grote gebiedsontwikkeling als Valkenhorst, waar veel belangen spelen, komt uiteindelijk bij de Raad van State terecht. Daar twijfelt niemand aan. We hebben er dus alles aan gedaan, maar of het plan Raad van State-proof is, dat blijft aan de Raad van State.”
De rekening voor dat alles kan de gemeente Katwijk niet betalen. Daar laat Mostert geen misverstand over bestaan. “Het rijk moet hier veel meer geld voor beschikbaar stellen. Een minister van Wonen is alleen maar nuttig als die startkapitaal voor gemeenten meebrengt. Want als er geen geld komt, is het bij de gemeente achter aansluiten bij loketje 4.”
Tot nu toe stelde het rijk hem keer op keer teleur. Er zijn impulsregelingen maar die zijn dusdanig star dat een gebiedsontwikkeling als Valkenhorst er niet voor in aanmerking komt. Maatwerk is nodig. “De woningbouwimpuls voor gemeenten hebben we bijvoorbeeld niet gekregen omdat de gemeente de grondexploitatie van het gebied niet doet. Die is in handen van het Rijksvastgoedbedrijf, de grondeigenaar, en die mag de woningbouwimpuls niet aanvragen. Kafkaësk. Ergerlijk en niet handig. Het Rijk zou ook het Rijksvastgoedbedrijf financieel tegemoet kunnen komen in de ontwikkeling van Valkenhorst maar ook daar is ons nog niets van bekend.”
Goedkope woningen bouwen, een duidelijke wens in de Actieagenda Wonen, wordt op deze manier erg moeilijk, vertelt Mostert. “Het kabinet moet de daad bij het woord voegen. Dat kan overigens nog steeds. Ik ga graag aan de slag met wie daarbij wil helpen. Het zou goed zijn als dit in de kabinetsformatie ook aan de orde komt. Practice what you preach!”
Actieagenda Wonen
Pratend over goedkope woningen maakt Mostert voortdurend met zijn vingers aanhalingstekens in de lucht. “320.000 euro noemen we tegenwoordig goedkoop. Maar dat is het natuurlijk niet. Bovendien is het ook al nauwelijks meer voor die prijs te bouwen. De indexering van de bouwkosten is buitengewoon zorgelijk. Niet alleen de grond is onbetaalbaar. De prijzen van de bouwmaterialen rijzen ook de pan uit. De houtprijs noteerde het afgelopen jaar een kostenstijging van 100 procent. Er ligt een nieuwe CAO voor de bouw klaar met loonstijging… Uiteindelijk komt het allemaal voor rekening van de huizenkopers.”
“In het plan zoals het nu voorligt, worden er 1.125 sociale huurwoningen gebouwd. En daarnaast 890 koop- en huurwoningen in het betaalbare segment. Dat is zo’n 16% van het totaal aantal woningen. Katwijk heeft, gezien de 6% die het rijk wilde, zijn best gedaan wil Mostert maar zeggen.” “Maar die aantallen komen, hoe graag wij dat ook willen, niet in de buurt van de aantallen die genoemd worden in de Actieagenda Wonen.”
Mostert schaart zich hiermee in de langer wordende rij van gemeenten en instanties die de regering aanspoort financieel over de brug te komen voor woningbouw. Amsterdam heeft vanwege bezuinigingen een aantal bouwprojecten stilgelegd, en ook veel andere gemeenten geven aan de begroting niet of met moeite rond te krijgen. “Er gaat zoveel geld naar bijvoorbeeld de jeugdzorg dat gemeenten op andere zaken moeten bezuinigen. Dat is echt uit balans. Het gaat ten koste van andere dossiers. Want hoe meer kennis en kunde je in huis hebt hoe sneller je antwoord kunt geven op vragen van een ontwikkelaar. Anders wordt het, zoals ik al eerder zei, achteraan sluiten bij loketje 4.”